不動産の証券化 (全14問中13問目)

No.13

不動産の投資判断等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
出典:2013年9月試験 問50
  1. 不動産投資の際のデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。
  2. DCF法は、一定の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間終了後の復帰価格(純転売価格)の現在価値を合算して、投資不動産の収益価格を求める手法である。
  3. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、DCF法によって求めた投資不動産の収益価格が実際の投資(予定)額の現在価値を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  4. 借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、投下自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。

正解 3

解説

  1. 適切。デュー・デリジェンス(Due Diligence)とは、投資対象の価値や経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細やリスクに関することなどの多面的な調査活動のことをいいます。
  2. 適切。DCF法は、一定の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間終了後の復帰価格(将来の転売価格)の現在価値を合算して、投資不動産の収益価格を算出する手法です。
  3. [不適切]。IRR法(内部収益率法)による投資判断において、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合(内部収益率>期待収益率)、その投資は有利であると判定することができます。投資不動産の収益価格が実際の投資額の現在価値を上回っている場合に、その投資は有利だと判定する方法は、NPV法になります。
  4. 適切。対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合(収益率>借入金の金利)、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できます。レバレッジ効果とは、借入金を組み合わせることで小さな資金で大きな収益を生み出せる「テコの作用」のことをいいます。
したがって不適切な記述は[3]です。