不動産の証券化 (全14問中3問目)

No.3

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
出典:2017年9月試験 問50
  1. NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
  2. 借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
  3. IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  4. NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

正解 1

解説

  1. [不適切]。NOI利回り(実質利回り)とは、対象不動産から得られる純収益(賃貸収入-諸経費)を、総投資額で割り、100をかけたものです。
    ●NOI利回り(%)=(年間収入額-年間費用)÷投資額×100
    記述は単純利回りを説明した文なので不適切です。
  2. 適切。レバレッジ効果は、自己資金に借入金を組み合わせることにより、自己資金に対する収益率を上昇させる効果です。借入金の金利よりも不動産投資の収益率が上回っている場合に有効な手法です。
  3. 適切。IRR法(内部収益率法)では、投資対象の内部収益率が投資家の期待収益率を上回っていれば投資価値があると判断します。
  4. 適切。NPV法(正味現在価値法)では、将来生み出すであろう純収益の現在価値と保有期間終了後の復帰価値の現在価値の合計額から投資予定額を差し引き、プラスであれば投資価値があると判断します。
したがって不適切な記述は[1]です。
内部収益率
将来生み出すであろう純収益の現在価値と保有期間終了後の復帰価値の現在価値の合計額が、投資額と同じになる割合