不動産の相続対策 (全17問中5問目)

No.5

Aさんが、10年以上にわたって所有し、貸し付けていた青空貸駐車場(極めて少量の砂利のみを敷設)の土地(借地権割合60%)の活用とそれに伴うAさんに係る相続税の課税上への影響に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例を本特例という。
出典:2017年5月試験 問59
  1. 青空貸駐車場の土地については、本特例の対象とならないが、これを立体駐車場に変更した場合は対象となる。
  2. Aさんが、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設した場合、アパートの賃貸割合が100%であれば、この土地の相続税評価額(本特例は考慮しない)は、青空貸駐車場のときよりも18%相当額が減額できる。
  3. Aさんが、青空貸駐車場を廃止して当該土地上に賃貸アパートを建設する場合、Aさんの自己資金(預貯金)で建設するよりも銀行借入金で建設する方が、賃貸アパートの相続税評価額(本特例は考慮しない)は低くなる。
  4. Aさんの長男が、青空貸駐車場を廃止して当該土地を使用貸借により借り受けて賃貸アパートを建設した場合、相続開始時のアパートの賃貸割合が100%であったとしても、この土地の相続税評価額(本特例は考慮しない)は、青空貸駐車場のときと変わらない。

正解 3

解説

  1. 適切。この特例では、居住用または事業用宅地が対象になります。建物または建築物の敷地用に供されているものに限られるため青空駐車場は対象とはなりませんが、立体駐車場は対象となります。
  2. 適切。建物の所有を目的とする土地の賃借権を借地権といいますが、青空駐車場や資材置き場などには借地権は成立しないため自用地として評価されます。
    なお、自己の所有する土地に賃貸アパートを建設した場合は貸家建付地として評価され、以下の式で評価額が算出されます。

     貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

    借家権は国税局長が定める割合である30%になるため、その相続税評価額は自用地としての評価額から「60%×30%×100%=18%」が減額されます。
  3. [不適切]。相続税評価額は、自己資金であっても借入金であっても、その資金調達の方法によって変わりません。
  4. 適切。青空駐車場の場合、借地権が成立しないため自用地として評価されます。また、使用貸借により土地を無償で使用しアパートを建築した場合も同様に自用地として評価されるため、相続税評価額は変わりません。
したがって不適切な記述は[3]です。