FP2級 2018年9月　実技（FP協会:資産設計）問9

問9

藤原さんは、下記＜資料＞の投資用マンションについて購入を検討しており、FPの湯本さんに質問をした。下記の空欄（ア）～（ウ）に入る適切な数値または語句を語群の中から選び、その番号のみを解答欄に記入しなさい。なお、＜資料＞に記載のない条件については一切考慮しないこと。

＜資料＞
  • 購入費用の総額：2,000万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
  • 想定される賃料（月額）：100,000円
  • 運営コスト（月額）：管理費等　10,000円、管理業務委託費　月額賃料の5％
  • 想定される固定資産税（年額）：60,000円
藤原さん
「＜資料＞のマンションの購入を検討しています。気に入っているのですが、利回りについてもしっかり考えたいと思っています。」
湯本さん
「＜資料＞のマンションの場合、実質利回りは、（ア）万円÷2,000万円で計算できます。購入費用の総額を下げることができれば、実質利回りは（イ）。」
藤原さん
「購入にはローンを利用する予定です。確定申告で気を付けることはありますか？」
湯本さん
「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ウ）は必要経費になりません。」
  1. 1．96
  2. 2．102
  3. 3．上がります
  4. 4．下がります
  5. 5．元金部分
  6. 6．利息部分
(ア)(イ)(ウ)
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正解　

(ア)(イ)(ウ)
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分野

科目：E.不動産
細目：6.不動産の賃貸

解説

〔(ア)について〕
実質利回り(NOI利回り)は、以下の式で算出されます。

　実質利回り＝(年間収入金額－諸経費)÷総投資額

年間収入金額は賃料のみとなるため、

　10万円×12ヶ月＝120万円

諸経費は、管理費等・管理業務委託料と固定資産税の合計となるため、

　(1万円＋10万円×5%)×12ヶ月＋6万円＝24万円

総投資額は購入費用2,000万円ですので、実質利回りの式の分子部分は、

　120万円－24万円＝96万円

よって、正解は[1]の96(万円)になります。

〔(イ)について〕
購入費用の総額は、実質利回りを求める式の分母となるため、購入費用の総額を下げることができれば実質利回りは上がります。
よって、正解は[3]の上がりますになります。

〔(ウ)について〕
不動産所得として、借入金の利息部分や減価償却費は必要経費として計上することができますが、借入金の元金部分は必要経費にすることはできません。
よって、正解は[5]の元金部分になります。
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