Aさん（60歳）は、8年前に父親の相続により取得した自宅（建物とその敷地である甲土地）および賃貸アパート（建物とその敷地である乙土地）を所有している。
　自宅は、建物の老朽化が激しく、管理にも手間がかかるため、Aさんは駅前のマンションを購入して移り住むことを考えている。また、賃貸アパートは建築から30年近くが経過し、キッチン等の水回りが古いタイプということもあり、入居率が思うように上がっていない。この際、自宅同様、賃貸アパートも処分して、マンションの購入資金に充当しようと考えている。
　先日、Aさんが知り合いの不動産会社の社長に相談したところ、「Aさん宅の周辺は商業性があり、都心へのアクセスもよい。甲土地と乙土地を一体とした有効活用の方法を検討してみてはどうか」とアドバイスを受けた。
　甲土地および乙土地の概要は、以下のとおりである。

＜甲土地および乙土地の概要＞

• 指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
• 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
• 上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。