FP2級 2023年5月　実技（金財:個人）問11

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】

問11

Aさんが、甲土地上に賃貸マンションを建築する場合の留意点等に関する次の記述①～③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。
  1. 「Aさんが、所有するマンションについて自ら建物の管理や入居者の募集、入居者との賃貸借契約を行う場合には、あらかじめ宅地建物取引業の免許を取得する必要がありますが、マスターリース契約（特定賃貸借契約）に基づき、X社に建物を一括賃貸する場合は、宅地建物取引業の免許は不要です」
  2. 「AさんがX社と普通借家契約としてマスターリース契約（特定賃貸借契約）を締結し、当該契約において賃料が保証される場合であっても、X社から経済事情の変動等を理由として契約期間中に賃料の減額請求を受ける可能性があります」
  3. 「不動産の収益性を測る指標の1つであるNOI利回り（純利回り）は、不動産投資によって得られる賃料等の年間総収入額を総投資額で除して算出されます。この指標では、簡便に不動産の収益性を把握することができますが、不動産投資に伴う諸経費は考慮されていないため、あくまで目安として利用するようにしてください」
①②③
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正解　

①②③
×〇×

分野

科目：E.不動産
細目：6.不動産の賃貸

解説

  1. ×不適切。自分の所有する物件を自ら貸借する場合（いわゆる大家業）は、宅地建物取引業には当たらないため免許は不要になります。業者とマスターリース契約を締結して一括して貸す場合にも、自ら貸主となる取引であることに変わりはありませんから免許は不要です。
  2. 〇適切。普通借家契約では賃料増減額請求権が認められており、借主側から減額請求する権利は特約によっても排除することができません。特定賃貸借契約（マスターリース契約）で一括借り上げする側はプロの業者ですからそのことは当然に知っていて、支払う家賃が近隣相場と比較して不相当になった場合には賃料減額を請求してきます。家賃保証を謳っていても、当初予定の家賃が保証されるわけではないので注意が必要です。
  3. ×不適切。NOI利回り（純利回り）は、諸費用も考慮された実質的な利回りで、年間収入から諸経費を引いた純収益を投資額で除して算出されます。
    ●NOI利回り(%)＝年間収入額－年間費用投資額×100
    純利益ではなく年間総収入額を投資額で除したのは、単純利回りと呼ばれるので誤りです。
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