FP2級 2025年5月　実技（金財:個人）問11

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】

問11

Aさんが甲土地上に賃貸マンションを建築する場合の留意点等に関する次の記述①～③について、適切なものは○を、不適切なものは×を選択しなさい。
  1. 「Aさんが、建築したマンションについて自ら建物の管理や入居者の募集、入居者との賃貸借契約を行う場合は、あらかじめ宅地建物取引業の免許を取得する必要がありますが、マスターリース契約（特定賃貸借契約）により、X社に一括賃貸する場合は、宅地建物取引業の免許は不要です」
  2. 「Aさんが、建築したマンションについてマスターリース契約（特定賃貸借契約）によりX社に一括賃貸する場合、賃貸期間中におけるマンションの外壁の修繕費用や原状回復費用は、通常、X社が全額を負担することになります」
  3. 「Aさんが、金融機関から融資を受けて賃貸マンションを建築する場合、借入金の返済リスクを考慮する必要があります。DSCR（借入金償還余裕率）の値が1.0を超えるときは、賃料収入だけでは借入金の返済ができないことを示しています」
①②③
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正解　

①②③
×××

分野

科目：E.不動産
細目：6.不動産の賃貸

解説

  1. ×不適切。宅地建物取引業とは、宅地建物の売買・交換、または宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことをいいます。自ら所有する物件を貸借する行為（いわゆる大家業）は宅地建物取引業に当たらないので、宅地建物取引業の免許は不要です。
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  2. ×不適切。マスターリース契約は、サブリース業者に一棟の全室を一括して賃貸する契約です。サブリース業者は維持管理をオーナーに代わって行いますが、物件の使用収益のために必要となる原状回復や大規模修繕の費用は、原則として物件のオーナーであるAさんの負担となります。
  3. ×不適切。DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金返済の安全性を測る指標で「NOI(正味利益)÷元利金返済額」の式で計算します。DSCRを見ることで借入金の返済にどれだけ余裕があるかを把握することができ、値が大きいほど安全性は高くなります。1.0を超えるということは、借入金返済額よりも賃料経営の正味利益が多いということなので、賃料収入だけで借入金の返済ができることを示します。
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