貸家建付地の相続税評価額の出し方
すーさんさん
(No.1)
貸家建付地の評価額の出し方について質問させて下さい。
参考書には、自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）とありますが、なぜ土地の評価をするのに借家権が関係するのでしょうか?
私は、自用地評価額×（1−借地権割合×賃貸割合）だと思ってしまいました。
アパート自体の建物を評価するなら、借家権割合は関係あると思うのですが、土地の評価をするのになぜ借家権が出てくるのかよくわからないです。
わかる方がいましたら教えていただけますでしょうか?
2023.03.06 10:59
おもちさん
(No.2)
したがって「土地はいらないからこの一部屋だけ貸して！」は日本では不可能ということになります。
法律でそういうものなんだと割り切って勉強を進めています😅
2023.03.09 04:26
すーさんさん
(No.3)
アパートの部屋を借りる側からすれば土地を借りる権利と部屋を借りる権利が発生すると思いますが、この問題はあくまでアパートが立っている「土地」の評価額を計算するものなのでなぜ部屋を借りる権利の分まで差し引かないといけないのかなと思いました。
そういう計算式だと思って、覚えようと思います。
ありがとうございます。
2023.03.09 06:26
管理人
(No.4)
借地権と貸宅地の関係が基本です。
・借地権 ＝ 利用権
・貸宅地 = 自用地価額－利用権の割合 = 自用地価額×(1－借地権割合)
貸家建付地においても、土地上の賃貸物件の借主は、その土地について一定の利用権を持っているわけで、その利用権分を減じるというのが貸家建付地の意義です。
借地権の場合には、土地上の建物は借地権者名義（=100%借主のもの）なので、借地権割合そのままを減じます。しかし、貸家建付地では建物に対する借主の利用権は借家権割合（30％）に限られ、残りの70%は土地所有者の権利（貸家）です。このため、土地の利用権のうち、借家権割合に相当する部分が借家人、残りが土地所有者に帰属すると考えます。
つまり、借家人の土地の利用権は「借地権×借家権割合」となります。これを自用地価額から減じたものが貸家建付地の価額となります。
※話をわかりやすくするために「×賃貸割合」の部分は省略して説明しています。
2023.03.09 11:49
すーさんさん
(No.5)
土地と建物は別々で考えないイメージでしょうか。
何回か読んでみたもののしっかり理解できないのですが、自分なりにもう少し考えてみます。
ありがとうございました☺️
2023.03.10 07:41
わかなさん
(No.6)
＞すーさん
私もテキストだけではよくわからなかったのですが、
動画解説だと比較的わかりやすかったです。
youtubeで【ＦＰ 貸家建付地】で検索すると
解説動画がいくつかあります。
（ＵＲＬが貼れなくてすいません）
2023.03.10 13:10
くしゃみ11連発さん
(No.7)
なので更地（上物がないので比較的自由に利用できる）を基準としています。
そこに別の人の権利が存在すると評価が下がるということになります。
土地を借りている人がいれば借地権、建っている建物が賃貸物件などの貸家であれば入居者の借家権になります。
建物が上に建っていれば土地と同じようにその建物が所有者にとってどれだけ自由に扱えるかが引いては土地の評価に影響します。結局建物が自由に扱えなければ土地も扱えないからです。
自らの居住用の建物であれば出て行ったり取り壊したりは所有者の意思だけでできますが貸家が建っている場合には入居者がいますので所有者の意思だけではそれらはできません。賃借人は強く保護されているからです。
なので自由に扱えない分を評価から差し引くという意味で借家権割合が関わってきます。
分かりづらかったらすみません。
2023.03.10 15:30
すーさんさん
(No.8)
私もテキストだけではよくわからなくて💦
FP 貸家建付地で、動画、探してみます☺️
土地が自由に使えない分、借家権も関わってくるということですね。
丁寧に説明してもらい、ありがとうございます☺️
2023.03.10 18:36
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