不動産の有効活用（全22問中19問目）

No.19

不動産の有効活用手法の一つである等価交換方式に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
2015年1月試験　問50
  1. 等価交換方式では、土地所有者は、有効活用の対象となる土地の全部をディベロッパーに対していったん譲渡しなければならない。
  2. 等価交換方式では、所有権を有する土地だけでなく、借地権や底地であっても、等価交換の対象となる。
  3. 等価交換方式により、土地所有者は、建物の建設資金を負担することなく、譲渡する土地の上に建設される建物の全部を取得することができる。
  4. 土地所有者は、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受けることにより、譲渡した土地に対する所得税を非課税とすることができる。
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正解　2

問題難易度
肢18.8%
肢256.2%
肢318.2%
肢416.8%

分野

科目：E.不動産
細目：7.不動産の有効活用

解説

  1. 不適切。等価交換方式は、土地の全部または一部を譲渡し、デベロッパーがその土地に建設した建物の一部（譲渡した土地と同等程度の価値）を受け取る方式で、必ずしも土地の全部を譲渡する必要はありません。
  2. [適切]。等価交換方式では、所有権を有する土地だけでなく、借地権（地上権または土地の賃借権）や底地（借地権の付いた宅地の所有権）も、等価交換の対象となります。
    等価交換方式では、等価交換の対象とされるのは土地の所有権に限られ、借地権は対象とならない。（2024.5-49-1）
    等価交換方式では、所有権を有する土地だけでなく、借地権や底地であっても、等価交換の対象となる。（2016.9-50-2）
  3. 不適切。等価交換方式は、デベロッパーに土地の全部または一部を譲渡し、その対価として土地上の建物の一部を取得する方式です。建設資金を負担することはありませんが、建設される建物の全部を取得できるとは限りません。
    等価交換方式では、土地所有者は、土地の所有権の一部（持分）を譲渡することにより、その共有地上に建設された建物を全部取得することとなる。（2022.1-50-1）
    等価交換方式では、土地所有者は建物の建設資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。（2019.1-50-3）
    等価交換方式では、土地所有者は建物の建築資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。（2017.5-50-3）
  4. 不適切。「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」は、事業用に供している土地建物等を譲渡し、一定期間内に土地建物等の特定資産を取得して1年以内にその資産を事業用に供した場合に、譲渡益の一部に対する課税を繰り延べることができますが、譲渡益が非課税になるわけではありません。
    等価交換方式によって土地を譲渡した土地所有者は、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受けることにより、当該譲渡所得に対して課税されない。（2016.9-50-3）
したがって適切な記述は[2]です。
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