FP2級過去問題 2016年1月学科試験 問50

問50

毎期末に500万円の純収益が得られる投資用不動産がある。この不動産を3年保有し、3年経過後に6,500万円で売却するとした場合、DCF法によるこの不動産の収益価格を求める算式として、正しいものはどれか。なお、保有期間中の純収益は同額とし、売却に要する費用は考慮外とする。また、割引率を年4％とし、下表の複利現価率を参考にすること。
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  1. 500万円×3×0.889＋6,500万円×0.889＝7,112万円
  2. 500万円×0.962＋500万円×0.925＋500万円×0.889＋6,500万円×0.889＝7,166万5,000円
  3. 500万円×3×0.962＋6,500万円×0.889＝7,221万5,000円
  4. 500万円×0.962＋500万円×0.925＋500万円×0.889＋6,500万円＝7,888万円
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正解　2

問題難易度
肢114.2%
肢242.5%
肢312.3%
肢431.0%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

DCF（Discounted Cash Flow）法は、対象不動産の保有期間中に生み出される純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して不動産の収益価格を求める手法です。

保有期間中の利益及び売却価格を現在価値に割り引くと次のようになります。
1年目の純利益 500万円
現在から1年後の利益なので1年の複利原価率で割り引き現在価値に直します。
●500万円×0.962＝481万円
2年目の純利益 500万円
現在から2年後の利益なので2年の複利原価率で割り引き現在価値に直します。
●500万円×0.925＝462.5万円
3年目の純利益 500万円
現在から3年後の利益なので3年の複利原価率で割り引き現在価値に直します。
●500万円×0.889＝444.5万円
3年経過後の売却価格 6,500万円
現在から3年後の利益なので3年の複利原価率で割り引き現在価値に直します。
●6,500万円×0.889＝5,778.5万円
これらの現在価値の合計がDCF法によるこの不動産の収益価格となるので、正しい算式は[2]です。
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