FP2級 2021年5月　実技（金財:個人）問12

【この問題にはが用意されています。読んでから回答してください。】

問12

等価交換方式による甲土地と乙土地を一体とした土地の有効活用に関する次の記述①～③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。
  1. 「等価交換方式とは、マンション開発業者のX社からAさんが建設資金を借り受けて、マンションを建設し、完成した区分所有建物と土地の共有持分をAさんとX社がそれぞれの出資割合に応じて取得する手法です」
  2. 「等価交換方式により取得したマンション住戸を賃貸することで、賃料収入を得ることができます。また、複数のマンション住戸を区分所有していれば、相続時の遺産分割が比較的容易になるというメリットが考えられます」
  3. 「Aさんは、等価交換方式による有効活用にあたり、譲渡益に対する課税を100％繰り延べることができる『既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（立体買換えの特例）』の適用を検討することができます」
①②③
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正解　

①②③
×〇〇

分野

科目：E.不動産
細目：7.不動産の有効活用

解説

  1. ×不適切。等価交換方式とは、土地所有者が土地の全部または一部を拠出し、デベロッパが建設費等を拠出して、それぞれの出資比率に応じて土地・建物に係る権利を取得する方式です。建物の建築資金はデベロッパが負担するので、Aさんが建築資金を拠出する必要はありません。
  2. 〇適切。等価交換方式で複数のマンション住戸を取得すれば、部屋数や収益により公平に分割しやすくなるので、一つの土地として所有しているよりも遺産分割がスムーズになる利点があります。また、賃貸マンションを建てることで更地の時よりも相続税評価額を抑えることができます。
  3. 〇適切。「立体買換えの特例」は、個人が三大都市圏の既成市街地内に有する土地等・建物・構築物を中高層耐火共同住宅の建築のために譲渡し、原則として同年中に、買換資産としてその土地上に建築される中高層耐火共同住宅を取得し、取得日から1年以内に居住用（賃貸もOK）に使用した場合（使用する見込みも含む）、譲渡収入から買替資産の取得価額を差し引くことで課税の繰り延べを受けられる制度です。
    等価交換方式では、提供した土地の価格に応じて土地・建物に係る権利を取得するため、譲渡益に対する課税を繰り延べる方法としてよく用いられます。
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