FP2級 2022年9月　実技（FP協会:資産設計）問10

問10

下記＜資料＞は、天野さんが購入を検討している投資用マンションの概要である。この物件の表面利回り（年利）と実質利回り（年利）の組み合わせとして、正しいものはどれか。なお、＜資料＞に記載のない事項については一切考慮しないこととし、計算結果については小数点以下第3位を四捨五入すること。

＜資料＞
購入費用総額：3,000万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
想定される収入：賃料　月額130,000円
想定される支出：
　管理費・修繕積立金　月額20,000円
　管理業務委託費　月額5,000円
　火災保険料　年額15,000円
　固定資産税等税金　年額50,000円
　修繕費　年額30,000円
  1. 表面利回り（年利）：5.20％　実質利回り（年利）：3.88％
  2. 表面利回り（年利）：5.20％　実質利回り（年利）：0.40％
  3. 表面利回り（年利）：4.20％　実質利回り（年利）：3.88％
  4. 表面利回り（年利）：4.20％　実質利回り（年利）：0.40％
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正解　1

分野

科目：E.不動産
細目：7.不動産の有効活用

解説

【表面利回り】
表面利回りは、年間収入を物件購入価格で除して求めます。

　表面利回り＝年間収入金額物件価格×100

年間収入は「130,000円×12カ月＝1,560,000円」、物件価格は3,000万円なので、表面利回りは、

　1,560,000円30,000,000円×100＝5.200…％
（小数点以下第3位四捨五入）5.20％

よって、表面利回り（年利）は5.20％です。

【実質利回り】
実質利回りは、年間利益を物件購入価格の総額で除して求めます。表面利回りと異なるのは諸費用や税金等を考慮して採算性を計る点です。

　実質利回り＝年間収入金額－年間諸経費物件価格＋購入時の諸経費×100

年間収入は「130,000円×12カ月＝1,560,000円」、年間経費は、
  • 管理費・修繕積立金　20,000円×12カ月＝240,000円
  • 管理業務委託費　5,000円×12カ月＝60,000円
  • 火災保険料　15,000円
  • 固定資産税等税金　50,000円
  • 修繕費年額　30,000円
  • 合計　240,000円＋60,000円＋15,000円＋50,000円＋30,000円＝395,000円
物件購入価格の総額は3,000万円なので、実質利回りは、

　1,560,000円－395,000円30,000,000円×100＝3.883…％
（小数点以下第3位四捨五入）3.88％

よって、実質利回り（年利）は3.88％です。

したがって適切な組合せは[1]です。
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