貸家建付地の評価について
ああさん
(No.1)
貸家建付地の評価額を求める式ですが、
自用地としての評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)＝貸家建付地の評価額
となっていますが、
自用地としての評価額×｛(1－借地権割合)×借家権割合×賃貸割合｝＝貸家建付地の評価額
でしょうか
それとも
自用地としての評価額×｛1－(借地権割合×借家権割合×賃貸割合)｝＝貸家建付地の評価額
でしょうか
よろしくお願いいたします。
2022.05.07 12:59
ふむふむさん
(No.2)
それで今まで間違ってるなと感じたことがないので多分大丈夫だと思います。
自用地評価額 × （１ － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
計算式は上記です。
この場合なら、（）の中が先、（）の中では、掛け算割り算が先で、次に足し算引き算の順番で、計算していきます。
借地×借家×賃借割合をして、その後に、1から引きます。
最後に自用地評価を掛けてます。
聞かれていることの答えになっていますでしょうか?
2022.05.07 14:11
たっくんさん
(No.3)
間違ってたことはないので、僕はそのまま行くつもりです！
2022.05.07 14:12
マルさん
(No.4)
①自用地としての評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
こちらの式が正しいです。
ですが、
②自用地としての評価額×｛1－(借地権割合×借家権割合×賃貸割合)｝
これでも同じことをしていますので、どちらで計算なさっても答えは同じになります。
仮に2つで計算してみましょう。
自用地評価額:1000万
借地権割合:60%
借家権割合:30%
賃貸割合:100%
①1000万×(1−0.6×0.3×1)＝1000万×(1−0.18)
＝1000万×0.72
＝720万
②1000万×｛1－(0.6×0.3×1)}＝1000万×(1−0.18)
＝1000万×0.72
＝720万
全く同じになりますので、別にどちらでもかまわないと思います。
2022.05.07 14:54
マルさん
(No.5)
まず自分の土地がありますよね？
もし借地権割合が70%だとします。
これは土地を借りている人のパワーだと考えてください。
では今こういう力関係ですよね？
元々の地主パワー→30%
借地人パワー→70%
じゃあこの借地人パワー(70%)の中にも借家人パワーがあるんです。それが借家権割合30%です。
じゃあ今この借家権パワーは土地全体を100%としたら何%ですか？
70%×30%＝21%です。
じゃあ最後の賃貸割合行きますよ。
例えばアパートがたっていて10部屋あるとします。10人住んでたとしますね。
満室と言うことです。100%埋まっている、これが賃貸割合です。
さっき求めた21%を10人で分けて持っていると思ってください。
1人2.1%のパワーと言う事になります。それが10人集まってみんなで21%の力を持っているんです。
じゃあ元の地主さんの力は？
全体を100%としたら、借りている人たちのパワーが21%
じゃあ地主さんは100%から借りている人たちのバワー21%を引いた残り、つまり全体の79%の力を持ってるんだとわかります。
土地が1000万なら地主さんの力が及ぶのは79%の790万と言うことになります。
この理屈を覚えると自用地で持っておくより、貸家建付地にしたらどれくらい評価を下げることができるか計算早くなります。
例を出しますね。
あえて自用地価格は書きません。
借地権割合:60%
借家権割合:30%
賃貸割合:100%
上の家を借りている人の総合パワーを出して見てください。18%ですよね。
と言うことは地主パワーは残りの72%
つまり、貸家建付地で持ってた方が家借りている人たちパワー分、評価額を下げる事ができるんです。
その分相続税でお得になりますよね？
だから自用地で(例えば青空駐車場)持っておくより、貸家建付地にした方が相続税では節税になるんです。
2022.05.07 15:38
マルさん
(No.6)
もし問題文に借家権割合が書いてなくてもあせらないように。
30%ですから。
借地権割合はそれぞれの路線価でAだとかCだとか与えられていますし、別にこれはAが90%でCが70%だとか覚えなくて良いと思います。
100%問題文に書いてくれると思いますから。
ただ借家権割合は書いてくれるとは思うんですが、試験官からしたら「知ってて当然でしょ」と思われている感がありますので、借家権割合30%だけは覚えておいて下さい。
2022.05.07 16:02
ああさん
(No.7)
おかげさまでスッキリ解決いたしました。
計算の公式を暗記だけでなく、理解して覚えることが大切だと思いました。
計算機で叩く上でいつもごちゃごちゃになって迷っていたので助かりました。
2022.05.07 23:27
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