不動産の見方（全48問中3問目）

No.3

不動産の鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
2023年9月試験　問42
  1. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
  2. 取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正する必要がある。
  3. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価格を求める手法である。
  4. 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産や賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には、基本的に適用してはならないとされる。
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正解　4

問題難易度
肢110.0%
肢220.7%
肢319.0%
肢450.3%

分野

科目：E.不動産
細目：1.不動産の見方

解説

  1. 適切。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。
    再調達原価
    対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額
    減価修正
    物理的要因、機能的要因及び経済的要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して、適正な価格を求めること
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2023.5-41-3）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2022.9-42-3）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2022.1-42-4）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2020.9-42-1）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2018.5-42-2）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、当該再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。（2015.10-41-2）
  2. 適切。取引事例比較法は、取引事例を収集した後、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って比準価格を求める手法です。
    「時点修正」は、取引事例の時期と価格時点を比較したとき、不動産の価格水準が時間の経過により変動している場合に、取引事例の価格を価格時点の価格に修正する手続きです。
    取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合であっても、当該取引事例の価格は取引時点の価格から修正する必要はないとされている。（2023.5-41-4）
    取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。（2022.1-42-3）
  3. 適切。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在の価格を求めることにより、収益価格を求める方法です。収益還元法の手法として直接還元法とDCF法があります。
    直接還元法
    一期間の純収益を還元利回りによって割り戻して不動産の価格を求める
    DCF法（Discounted Cash Flow法）
    連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計して不動産の価格を求める
    収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。（2023.5-41-2）
    収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。（2020.9-42-3）
    収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。（2015.10-41-3）
  4. [不適切]。収益還元法は、市場性を有しない不動産以外のものには、基本的にすべて適用すべきとされています。自用の不動産の価格を求める際も賃貸することを想定して適用されます。
    収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものとされている。（2023.5-41-1）
したがって不適切な記述は[4]です。
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