FP2級過去問題 2018年5月学科試験 問42

問42

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
  1. 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。
  2. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
  3. 取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
  4. 収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。
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正解　4

問題難易度
肢14.5%
肢211.9%
肢39.7%
肢473.9%

分野

科目：E.不動産
細目：1.不動産の見方

解説

  1. 適切。不動産の鑑定評価手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類があり、不動産の価格を求める際には複数の手法を適用すべきとされています。
    不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、対象不動産に係る市場の特性等を考慮し、これらのうち最も適した1つの手法に限定して適用することとされている。（2022.9-42-1）
  2. 適切。原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法です。主に建物価格を求める際に適用されます。
    再調達原価
    対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額
    減価修正
    物理的要因、機能的要因及び経済的要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して、適正な価格を求めること
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2023.9-42-1）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2023.5-41-3）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2022.9-42-3）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2022.1-42-4）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2020.9-42-1）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、当該再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。（2015.10-41-2）
  3. 適切。取引事例比較法は、取引事例を収集した後、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って比準価格を求める手法です。
    取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。（2020.9-42-2）
  4. [不適切]。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価格を求めることにより不動産価格を求める手法です。自用不動産の評価でも賃貸を想定することによって適用することができます。
したがって不適切な記述は[4]です。
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