FP2級過去問題 2020年9月学科試験 問42

問42

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
  1. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
  2. 取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
  3. 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
  4. 収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

正解 1

問題難易度
肢149.8%
肢29.1%
肢317.0%
肢424.1%

解説

  1. [不適切]。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。使用度合や経過年数により価格はその分下がるので、増加修正では不適切です。
    再調達原価
    対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額
    減価修正
    物理的要因、機能的要因及び経済的要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して、適正な価格を求めること
  2. 適切。取引事例比較法は、取引事例を収集した後、取引価格に事情補正・時点補正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って比準価格を求める手法です。
  3. 適切。直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りによって還元することで収益価格を求める手法です。計算式で表すと以下の通りです。
    求める不動産の収益価格=一期間の純収益還元利回り
  4. 適切。DCF法(Discounted Cash Flow法)は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することで収益価格を求める手法です。
したがって不適切な記述は[1]です。