FP2級過去問題 2024年5月学科試験 問41

問41

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
  1. 収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する手法である。
  2. 収益還元法は、対象不動産が自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用することができる手法である。
  3. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
  4. 取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とする手法であり、その適用に当たっては多数の取引事例を収集する必要がある。
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正解　1

問題難易度
肢155.7%
肢223.3%
肢314.9%
肢46.1%

分野

科目：E.不動産
細目：1.不動産の見方

解説

  1. [不適切]。本肢はDCF法に関する記述です。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法です。例えば1年間の純収益が200万円、還元利回りが5％なら、収益価格は「200万円÷5％＝4,000万円」といった具合です。一方、DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計することで、対象不動産の収益価格を求める方法です。
    収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。（2022.1-42-1）
    収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。（2020.9-42-4）
  2. 適切。収益還元法は、対象不動産を賃貸した場合に、将来生み出すと予想される純収益を現在価値に割り戻して、対象不動産の価格を求める方法です。賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産であっても賃貸した場合を想定して適用することができます。
    収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものであるとされている。（2022.9-42-4）
    不動産鑑定評価基準において、収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものであるとされている。（2021.3-42-4）
    不動産鑑定評価基準において、収益還元法は、対象不動産が賃貸用不動産である場合だけでなく、自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用されるものである。（2016.5-42-4）
  3. 適切。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法です。使用度合や経過年数により価格は下がります。
    再調達原価
    対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額
    減価修正
    物理的要因、機能的要因及び経済的要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して、適正な価格を求めること
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2023.9-42-1）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2023.5-41-3）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2022.9-42-3）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2022.1-42-4）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2020.9-42-1）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。（2018.5-42-2）
    原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、当該再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。（2015.10-41-2）
  4. 適切。取引事例比較法は、取引事例を収集した後、取引価格に事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行って、対象不動産の比準価格を求める手法です。取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要です。
したがって不適切な記述は[1]です。
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