解説

1. 不適切。DCF法は、各年の純収益（総収入－必要経費）と、将来の転売価格である復帰価格を、発生時期に応じて現在価値に割り引いて、その現在価値を合計して対象不動産の収益価格を求める手法です。本肢では、純収益ではなく総収入としているため不適切です。
2. [適切]。NPV法（正味現在価値法）は、将来発生する収益を現在価値に割り引いたものの合計額と投資額の現在価値を比べて投資判断を行います。将来発生する収益の現在価値合計が投資額を上回っている場合に、その投資は投資適格（有利）であると判定できます。
3. 不適切。対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている（収益率＞借入金の金利）の状況下では、借入金を活用することによりレバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できます。本肢は、借入金の金利＞収益率と逆の説明しているため不適切です。
4. 不適切。NOI利回り（純利回り）は、年間収入から諸経費を引いた純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産投資の収益性を評価する尺度になります。
   　NOI利回り(%)＝年間収入額－年間費用投資額×100
   本肢は、単純利回りの説明であるため不適切です。