解説

1. [適切]。IRR法（内部収益率法）では、投資額と同じになる内部収益率を求めて、その内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば投資価値があると判断し、下回れば投資価値がないと判断します。
2. 不適切。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって割り戻すことで不動産の価格を求める方法です。割引率や復帰価格を考慮しません。
   ●求める不動産の収益価格＝一期間の純収益還元利回り
   本肢は収益還元法の一つである「DCF法」を説明した文です。
3. 不適切。記述とは逆で、NPV法（正味現在価値法）による投資判断では、将来発生する収益の現在価値合計が投資額よりも上回っている場合に、その投資は有利だと判定されます。
4. 不適切。NOI利回り（純利回り）は、年間収入から諸経費を引いた純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産投資の収益性を評価する尺度になります。
   ●NOI利回り(%)＝年間収入額－年間費用投資額×100
   記述は単純利回りを説明した文なので不適切です。