解説

1. 適切。DCF法は、一定の保有期間中に生み出される"純収益の現在価値の総和"と、保有期間終了後の"復帰価格（将来の転売価格）の現在価値"を合算して、投資不動産の収益価格を算出する手法です。
2. [不適切]。IRR法（内部収益率法）による投資判断において、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合（内部収益率＞期待収益率）、その投資は有利であると判定することができます。
   本肢は「内部収益率＜期待収益率」のときに有利としているため逆です。
3. 適切。対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている（収益率＞借入金の金利の）状況下では、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できます。レバレッジ効果とは、借入金を組み合わせることで小さな資金で大きな収益を生み出せる「テコの作用」のことをいいます。
4. 適切。NOI利回り（純利回り）は、年間収入から諸経費を引いた純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産投資の収益性を評価する尺度になります。