解説

1. 不適切。記述とは逆で、IRR法（内部収益率法）による投資判断では、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている場合に、その投資は有利であると判定されます。
2. 不適切。記述とは逆で、NPV法（正味現在価値法）による投資判断では、将来発生する収益の現在価値合計が投資額よりも上回っている場合に、その投資は有利だと判定されます。
3. 不適切。NOI利回り（純利回り）とは、不動産投資の収益性を評価するための指標で、不動産における純収益（賃貸収入－諸経費）を総投資額で除して算出される利回りです。記述は単純利回りの計算式です。
4. [適切]。レバレッジ効果とは、借入金を活用することで自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果のことです。借入金の金利よりも不動産投資の収益率が上回っている場合に、収益率の向上が期待できます。よって記述は適切です。