不動産の証券化（全22問中18問目）

No.18

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
2014年9月試験　問50
  1. 不動産投資の際に行うデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。
  2. DCF法は、不動産の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の価格の現在価値を合算して、不動産の収益価格を求める手法である。
  3. NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  4. IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
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正解　4

問題難易度
肢19.9%
肢218.3%
肢316.0%
肢455.8%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

  1. 適切。デュー・デリジェンスとは、主にM＆Aや不動産投資などの大型の投資を実施する前に、投資先の価値やリスクについて、経済的・法律的・物理的などの様々な側面から詳細な調査を行うことです。
    不動産投資の際に行うデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。（2021.3-50-1）
    不動産投資の際に行うデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。（2015.9-50-1）
    不動産投資の際のデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。（2013.9-50-1）
  2. 適切。DCF法（Discounted Cash Flow法）は、各年の純収益（総収入－必要経費）と、将来の転売価格である復帰価格を、発生時期に応じて現在価値に割り引き、それを合計して対象不動産の収益価格を求める手法です。
    DCF法は、対象不動産の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の価格の現在価値を合算して、不動産の収益価格を求める手法である。（2015.5-50-2）
    DCF法は、一定の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間終了後の復帰価格（純転売価格）の現在価値を合算して、投資不動産の収益価格を求める手法である。（2013.9-50-2）
  3. 適切。NPV法（正味現在価値法）は、投資が生み出す収益と投資額について、それぞれの発生時期に応じて現在価値に割り引いた額を比較して投資判断を行います。NPV（収益の現在価値－投資額の現在価値）がゼロを上回る場合に、その投資は有利であると判定します。
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を下回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2024.5-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2023.9-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2023.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定する。（2022.5-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。（2021.3-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2020.1-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.5-50-1）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.1-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2017.9-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。（2017.1-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2016.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）においては、収益の現在価値の合計よりも投資額の現在価値の合計の方が大きい場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.10-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.9-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2014.1-50-1）
  4. [不適切]。期待収益率が内部収益率を上回っている場合（期待収益率＞内部収益率）には、その投資は不利と判断されます。
    IRR法（内部収益率法）では、投資によって得られる収益の現在価値が投資額と同じになる割引率（内部収益率）を求め、その内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば投資価値があると判断し、下回れば投資価値がないと判定します。
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2023.5-50-4）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。（2021.3-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2020.1-50-1）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2019.5-50-2）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.5-50-2）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.1-50-1）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2017.9-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。（2017.1-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2016.5-50-1）
    IRR法（内部収益率法）においては、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.10-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.9-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.5-50-4）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2014.1-50-2）
したがって不適切な記述は[4]です。
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