不動産の証券化（全22問中20問目）

No.20

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
2014年1月試験　問50
  1. NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  2. IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  3. レバレッジ効果とは、借入金の金利が投資に対する収益率を上回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する投資利回りが上昇する効果をいう。
  4. DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金の年間元利返済額を元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）で除した比率であり、この比率が高いほど望ましいとされる。
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正解　2

問題難易度
肢111.8%
肢263.5%
肢316.7%
肢48.0%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

  1. 不適切。投資額の現在価値の合計額が収益の現在価値の合計額を上回っている場合（投資額＞収益額）には、その投資は不利と判断されます。
    NPV法（正味現在価値法）は、投資が生み出す収益と投資額について、それぞれの発生時期に応じて現在価値に割り引いた額を比較して投資判断を行います。NPV（収益の現在価値－投資額の現在価値）がゼロを上回る場合に、その投資は有利であると判定します。
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を下回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2024.5-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2023.9-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2023.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定する。（2022.5-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。（2021.3-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2020.1-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.5-50-1）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.1-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2017.9-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。（2017.1-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2016.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）においては、収益の現在価値の合計よりも投資額の現在価値の合計の方が大きい場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.10-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.9-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2014.9-50-3）
  2. [適切]。IRR法（内部収益率法）では、投資によって得られる収益の現在価値が投資額と同じになる割引率（内部収益率）を求め、その内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば投資価値があると判断し、下回れば投資価値がないと判定します。
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2023.5-50-4）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。（2021.3-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2020.1-50-1）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2019.5-50-2）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.5-50-2）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.1-50-1）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2017.9-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。（2017.1-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2016.5-50-1）
    IRR法（内部収益率法）においては、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.10-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.9-50-3）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.5-50-4）
    IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2014.9-50-4）
  3. 不適切。対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合（収益率＞借入金利）には、借入金を組み合わせることにより、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できます。この効果をレバレッジ効果といいます。
    レバレッジ効果とは、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入金を利用することにより自己資金に対する利回りが上昇する効果をいう。（2024.9-50-4）
    レバレッジ効果とは、投資に対する収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する利回りが上昇する効果をいう。（2023.5-50-1）
    借入金併用型不動産投資において、レバレッジ効果が働くとは、投資の収益率が借入金の金利を下回っているときに借入比率を上げることで、自己資金に対する投資収益率が上昇することをいう。（2015.10-50-1）
    借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、投下自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。（2013.9-50-4）
  4. 不適切。返済額をキャッシュフローで割るという説明は逆です。DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金の安全度を測る尺度で、元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）を借入金の年間元利返済額で除した比率であり、この比率が高いほど借入金返済に余裕があることを示します。
    DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金の年間元利返済額を元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）で除した比率であり、この比率が高いほど望ましいとされる。（2015.10-50-4）
したがって適切な記述は[2]です。
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