不動産の証券化（全22問中3問目）

No.3

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
2024年1月試験　問50
  1. NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
  2. DCF法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
  3. 借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、自己資金に対する投資の収益率向上を期待することができる。
  4. IRR（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。
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正解　4

問題難易度
肢119.1%
肢236.1%
肢320.4%
肢424.4%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

  1. 不適切。本肢は、単純利回りを説明した文なので誤りです。NOI利回り（純利回り）は、年間収入から諸経費を引いた純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産投資の収益性を評価する尺度として使われています。
    ●NOI利回り(%)＝年間収入額－年間費用投資額×100
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2024.9-50-3）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2024.5-50-1）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入額を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2023.9-50-3）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2022.5-50-4）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りである。（2020.1-50-4）
    NOI利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2019.5-50-4）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2018.5-50-3）
    NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2018.1-50-3）
    NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2017.9-50-1）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産より得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。（2016.5-50-2）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。（2015.5-50-1）
  2. 不適切。DCF法（Discounted Cash Flow法）は、各年の純収益（総収入－必要経費）と、将来の転売価格である復帰価格を、発生時期に応じて現在価値に割り引き、それを合計して対象不動産の収益価格を求める手法です。
    DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。（2024.9-50-2）
    DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。（2023.5-50-2）
    DCF法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。（2022.5-50-1）
    収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。（2020.1-50-2）
    DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。（2019.5-50-1）
    DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。（2017.1-50-1）
  3. 不適切。対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合（収益率＞借入金利）には、借入金を組み合わせることにより、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できます。この効果をレバレッジ効果といいます。
    借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。（2021.3-50-2）
    借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。（2019.5-50-3）
    借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資の収益率の向上が期待できる。（2018.5-50-4）
    借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。（2018.1-50-4）
    借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。（2017.9-50-2）
    借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、対象不動産の収益率が借入金の金利を下回っている場合には、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。（2016.5-50-4）
    借入金併用型投資では、レバレッジ効果が働き、対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合には、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。（2015.9-50-2）
  4. [適切]。内部収益率は、投資によって得られる収益の現在価値が投資額と同じになる割引率のことです。IRR法（内部収益率法）では、内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば投資価値があると判断し、下回れば投資価値がないと判定します。
    IRR（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。（2024.9-50-1）
したがって適切な記述は[4]です。
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