解説

1. 不適切。借地借家法では、普通借地権の最初の存続期間は30年以上と定められています。30年未満とする定めは無効となり、存続期間30年の契約となります。
2. 不適切。普通借地権の存続期間が満了する際に、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、借地上に建物があるときに限り更新されたものとみなされます。ただし、借地権設定者が、正当事由をもって遅滞なく異議を申し立てた場合は更新されません。
3. [適切]。借地権者は、借地権の登記をしなくても、借地上に自己名義で登記した建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗できます。
4. 不適切。借地借家法には、法の定めにより借主に不利な特約を無効とする規定があります。借賃を増額しない旨の特約は有効ですが、借賃を減額しない旨の特約は借主に不利なので、定期借家契約を除いて無効となります。本肢は普通借地権なので無効な特約です。よって、特約があっても減額請求をすることができます。