不動産の証券化（全22問中4問目）

No.4

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
2023年9月試験　問50
  1. DCF法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の収益価格を求める手法である。
  2. NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
  3. NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入額を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
  4. DSCR（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が1.0を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。
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正解　2

問題難易度
肢113.3%
肢245.5%
肢329.0%
肢412.2%

分野

科目：E.不動産
細目：8.不動産の証券化

解説

  1. 不適切。記述は直接還元法の説明なので誤りです。DCF法（Discounted Cash Flow法）は、各年の純収益（総収入－必要経費）と、将来の転売価格である復帰価格を、発生時期に応じて現在価値に割り引き、それを合計して対象不動産の収益価格を求める手法です。
    DCF法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。（2024.5-50-4）
  2. [適切]。NPV法（正味現在価値法）は、投資が生み出す収益と投資額について、それぞれの発生時期に応じて現在価値に割り引いた額を比較して投資判断を行います。NPV（収益の現在価値－投資額の現在価値）がゼロを上回る場合に、その投資は有利であると判定します。
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を下回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2024.5-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2023.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定する。（2022.5-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。（2021.3-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2020.1-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.5-50-1）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2018.1-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2017.9-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定する。（2017.1-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2016.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）においては、収益の現在価値の合計よりも投資額の現在価値の合計の方が大きい場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.10-50-2）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.9-50-4）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2015.5-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2014.9-50-3）
    NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。（2014.1-50-1）
  3. 不適切。記述は単純利回りの説明なので誤りです。NOI利回り（純利回り）は、年間収入から諸経費を引いた純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産投資の収益性を評価する尺度として使われています。
    ●NOI利回り(%)＝年間収入額－年間費用投資額×100
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2024.9-50-3）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2024.5-50-1）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2024.1-50-1）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2022.5-50-4）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りである。（2020.1-50-4）
    NOI利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2019.5-50-4）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2018.5-50-3）
    NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2018.1-50-3）
    NOI利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。（2017.9-50-1）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産より得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。（2016.5-50-2）
    NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を図る指標である。（2015.5-50-1）
  4. 不適切。DSCRが1.0未満である場合、対象不動産から得られる純収益だけでは借入金を返済できないことになるので誤りです。
    DSCR（借入金償還余裕率）は、借入金の安全度を測る尺度で、元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）を借入金の年間元利返済額で除した比率であり、この比率が高いほど借入金返済に余裕があることを示します。DSCRが1.0であれば、対象不動産から得られる純収益と返済額が同じということなので、1.0未満であれば「純収益＜返済額」となります。
    DSCR（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が1.0を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。（2024.5-50-3）
したがって適切な記述は[2]です。
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