FP2級過去問題 2013年1月学科試験 問42(改題)

問42

不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
  1. 民法では、解約手付が交付された場合、買主が売買代金の一部を支払った後では、売主は手付金の倍額償還による売買契約の解除はできないとされる。
  2. 土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違しても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。
  3. 建物の売買契約において、売買契約の対象となる建物が引渡し前に類焼・水害等で滅失した場合は、買主は売買契約を解除することができるという旨の特約は、無効とされる。
  4. 民法では、売買契約の目的物に契約内容に適合しない事実があった場合、その契約不適合について売主に過失がなくても、売主は、原則として、担保責任を負わなければならないとされる。
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正解　3

問題難易度
肢114.5%
肢29.9%
肢364.0%
肢411.6%

分野

科目：E.不動産
細目：2.不動産の取引

解説

  1. 適切。手付が買主から売主に交付された場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付の放棄、売主は手付の倍額を現実に提供することによって、契約を解除することができます。
    本肢の「買主が売買代金の一部を支払った」という行為は、履行に着手したとみなされるため、売主は手付金の倍額償還をしても契約の解除はできません。
    買主が売主に解約手付を交付した後、売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供しても、契約を解除することができない。（2022.9-43-3）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金の一部を支払った後でも、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した代金を返還し、かつ、受領した手付の倍額を買主に現実に提供することにより、契約を解除することができる。（2022.5-43-3）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金を支払った後であっても、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した手付の倍額を買主に償還して契約を解除することができる。（2019.9-43-1）
    民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後では、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供しても、契約を解除することができない。（2019.5-43-2）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を現実に提供することにより、契約の解除をすることができる。（2019.1-42-4）
    民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供することにより、契約を解除することができる。（2018.1-43-2）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供することにより、契約を解除することができる。（2017.5-43-1）
    買主が、売主に解約手付を交付した後、売買代金の一部を支払った場合は、買主の契約の履行の着手に当たるため、売主は、解約手付の倍額を現実に提供することによる契約の解除をすることができない。（2016.5-43-1）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は受領した解約手付の倍額を買主に現実に提供することにより、売買契約を解除することができる。（2015.1-42-1）
    買主が売主に解約手付を交付した後、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し、かつ、解約手付の倍額を買主に現実に提供すれば、売買契約を解除することができる。（2014.1-44-4）
    買主が売主に解約手付を交付し、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し、かつ、解約手付の倍額を現実に提供すれば、売買契約を解除することができる。（2013.9-43-1）
  2. 適切。土地の売買契約において、その土地の登記面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという特約を定めることは有効です。このように登記面積に基づき確定する取引を「公簿売買」といいます。また、実測面積に基づき確定する場合を「実測売買」といいます。
    土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は有効である。（2021.3-43-4）
    土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。（2018.9-43-3）
    土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。（2015.1-42-2）
  3. [不適切]。建物の売買契約において、契約後、対象となる建物が引渡し前に類焼・水害等自然災害などの当事者双方の責めに帰すことのできない原因によって滅失した場合、売主の引渡し債務は履行不能により消滅し、買主は売主からの代金支払い請求を拒むことができます。民法改正により契約解除に際して債務者の帰責事由は不要となったので、特約がなくても契約解除できますが、契約上、買主は売買契約を解除することができるという特約を定めることもできます。民法改正前の実際の取引では、この特約を付けることで買主の危険負担を排除することが一般的でした。
  4. 適切。売主の担保責任は原則として無過失責任とされています。よって、売買契約の目的物に契約不適合があった場合、売主の故意または過失の有無に関係なく、売主は買主に対して担保責任を負わなければなりません。
    売買の目的物に契約内容に適合しない事実があった場合、売主は、その契約不適合があることについて故意または重大な過失があるときに限り、買主に対して担保責任を負う。（2018.9-43-4）
    売買の目的物に契約内容の適合しない事実があった場合、売主がその契約不適合について善意無過失であるときは、売主は、担保責任を負わない。（2018.5-43-2）
    売主は、売買の目的物に契約内容に適合しない事実があることを知らなかった場合、その契約不適合について担保責任を負う必要はない。（2017.5-43-4）
    売買の目的物に契約内容に適合しない事実があった場合、その契約不適合について売主に過失がなくても、売主は、原則として、担保責任を負わなければならない。（2017.1-44-1）
    売買契約の目的物に契約内容に適合しない事実があった場合、売主は、その不適合があることについて故意または過失があるときに限り、買主に対して担保責任を負う。（2015.1-42-3）
    売買契約の目的物である建物に契約内容に適合しない事実があった場合、売主は、その契約不適合について故意または過失がある場合に限り、買主に対して担保責任を負う。（2014.1-44-3）
    売買契約の目的物に契約内容に適合しない事実があった場合、その契約不適合について契約時に買主が知っていた場合には、売主は買主に対して担保責任を負わない。（2013.9-43-3）
したがって不適切な記述は[3]です。
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