FP2級過去問題 2013年9月学科試験 問43

問43

民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
  1. 買主が売主に解約手付を交付し、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し、かつ、解約手付の倍額を償還すれば、売買契約を解除することができる。
  2. 売主の責めに帰すべき事由により、売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。
  3. 売買契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主の過失の有無やその瑕疵について買主が知っていたかどうかにかかわらず、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負う。
  4. 民法における瑕疵担保責任に関する規定は強行規定であるため、売買契約において売主が負う瑕疵担保責任を軽減する特約や免除する特約を定めても、それらの特約は無効となる。

正解 2

解説

  1. 不適切。解約手付の性質を持つ手付金が買主から売主に交付された場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還によって、契約を解除することができます。ただし、買主の代金の一部支払いや売主の建築工事の着手など既に契約の履行に着手した場合は、契約を解除することはできません。
    本肢では、買主が売買代金の一部を支払っており契約の履行に着手したとみなされるため、売主は手付の倍額を買主に償還しても契約解除できません。
  2. [適切]。債務不履行には、履行不能と履行遅滞があり、それぞれの状態において買主がとるべき対応は異なります。
    履行不能(履行が不可能になった場合)
    買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約を解除することができる
    履行遅滞(履行ができるにもかかわらず履行期を過ぎても履行しない場合)
    買主は相当の期間を定めて履行の催促をし、その間に履行されないときは契約を解除することができる

  3. 不適切。売買契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、買主があらかじめ知らされていた欠陥等については責任を負う必要はありません。
    本肢は「買主が知っていたかどうかにかかわらず」としているため不適切です。
  4. 不適切。民法上、瑕疵担保責任は任意規定のため、特約により売主の瑕疵担保責任の軽減や免除を定めることは認められます。
したがって適切な記述は[2]です。