FP2級過去問題 2013年9月学科試験 問43(改題)

問43

民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、売買契約上、担保責任に関する特約は締結していないものとする。
  1. 買主が売主に解約手付を交付し、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し、かつ、解約手付の倍額を償還すれば、売買契約を解除することができる。
  2. 売主の責めに帰すべき事由により、売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。
  3. 売買契約の目的物に契約内容に適合しない事実があった場合、その契約不適合について契約時に買主が知っていた場合には、売主は買主に対して担保責任を負わない。
  4. 民法における担保責任に関する規定は強行規定であるため、売買契約において売主が負う担保責任を軽減する特約や免除する特約を定めても、それらの特約は無効となる。

正解 2

解説

  1. 不適切。解約手付の性質を持つ手付金が買主から売主に交付された場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還によって、契約を解除することができます。ただし、買主の代金の一部支払いや売主の建築工事の着手など既に契約の履行に着手した場合は、契約を解除することはできません。
    本肢では、買主が売買代金の一部を支払っており契約の履行に着手したとみなされるため、売主は手付の倍額を買主に償還しても契約解除できません。
  2. [適切]。債務不履行には、履行不能と履行遅滞があり、それぞれの状態において買主がとるべき対応は異なります。
    履行不能(履行が不可能になった場合)
    買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約を解除することができる
    履行遅滞(履行ができるにもかかわらず履行期を過ぎても履行しない場合)
    買主は相当の期間を定めて履行の催促をし、その間に履行されないときは契約を解除することができる
  3. 不適切。買主が売買契約締結時に契約不適合を知っていても、その内容について免責する旨の合意を契約でしていないのであれば、売主はその契約不適合についての担保責任を免れません。本問では担保責任に関する特約は締結していないとしているので、買主は売主の担保責任を追及できます。
    民法改正により変わった部分です。以前は買主が知っていた瑕疵については売主は担保責任を負わないとしていました。
  4. 不適切。民法上、売主の担保責任は任意規定のため、特約により売主の担保責任の軽減や免除を定めることは認められます。ただし、売主が業者、買主が個人の場合には、宅建業法や消費者契約法により免責について制限されます。
したがって適切な記述は[2]です。