FP2級過去問題 2015年1月学科試験 問42

問42

民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
  1. 買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は受領した解約手付の倍額を買主に償還することにより、売買契約を解除することができる。
  2. 土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。
  3. 売買契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または過失があるときに限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。
  4. 売主の責めに帰すべき事由により、売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。

正解 3

解説

  1. 適切。解約手付の性質を持つ手付金が買主から売主に交付された場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額を買主に返すことによって、契約を解除することができます。なお、契約履行の着手とは、売主の建築工事の着手、買主の購入代金の一部支払いなどの行為になります。
  2. 適切。土地の売買契約において、その土地の登記面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという特約を定めることは有効で、この登記面積に基づき確定する取引を「公簿売買」といいます。また、実測面積に基づき確定する場合を「実測売買」といいます。
  3. [不適切]。売買契約の目的物に、引渡し前に発見できなかった瑕疵(隠れた瑕疵)があった場合、故意または過失の有無に関わりなく、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなければなりません。
  4. 適切。債務不履行には、履行不能と履行遅滞があり、それぞれの状態において買主がとれる対応は異なります。
    履行不能(履行が不可能になった場合)
    買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約を解除できる
    履行遅滞(履行できるにもかかわらず、履行期を過ぎても履行しない場合)
    買主は相当の期間を定めて履行の催促をし、その間に履行されないときに限り、契約を解除できる
    本肢のケースは履行不能に該当するので、履行の催告をすることなく、当該契約を解除することができます。
したがって不適切な記述は[3]です。