FP2級過去問題 2025年5月学科試験 問42

問42

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
  1. 売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなければ、買主がその旨を知ることができたとしても、当該契約は無効となる。
  2. 共有されている不動産の共有者の1人が、自己が有している持分を第三者に譲渡する場合、他の共有者全員の同意を得なければならない。
  3. 売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払を拒むことができる。
  4. 買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手した後であっても、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該契約の解除をすることができる。
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正解　3

問題難易度
肢14.3%
肢26.1%
肢382.3%
肢47.3%

分野

科目：E.不動産
細目：2.不動産の取引

解説

  1. 不適切。代理行為が有効となるためには、代理人が意思表示の相手方に対して、代理人であることを示す必要があります。これを法律用語で顕名（けんめい）といいます。顕名をしないで行われた意思表示は、相手方が代理を依頼した本人のためにすることを知り、または知ることができたときを除き、代理人が自己のためにしたとみなされます。
    したがって、代理人であることを買主に告げていなくても、買主がその旨を知ることができたときは、有効な代理行為となり売主と買主の間で売買契約が成立します。
    売主から代理権を付与された第三者が売主の所有不動産を売却する場合、その第三者が売買契約の締結時に売主の代理人である旨を買主に告げていなければ、買主がその旨を知ることができたとしても、当該契約は無効となる。（2021.9-42-1）
  2. 不適切。共有持分は所有権の一種ですから、各共有者は自分の持分を自由に処分（第三者への譲渡や売却などが）できます。他の共有者の同意は不要です。他の共有者全員の同意が必要なのは、共有物を変更・処分する場合です。
    不動産が共有されている場合に、各共有者が、自己が有している持分を共有者以外の者に売却するときは、他の共有者の同意を得る必要はない。（2025.1-43-2）
    不動産が共有されている場合に、各共有者が、自己の有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者の同意を得る必要がある。（2023.9-43-3）
    不動産が共有されている場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者全員の同意を得なければならない。（2023.5-43-3）
    不動産が共有されている場合に、各共有者が、自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者の同意を得る必要はない。（2023.1-43-2）
    建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者の同意は必要としない。（2022.5-43-2）
    不動産が共有されている場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。（2021.9-42-2）
    建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。（2020.9-43-2）
    共有となっている建物について、自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者全員の同意を得なければならない。（2019.9-43-4）
    共有となっている不動産について自己が有している持分は、他の共有者の同意を得なければ、第三者に譲渡することができない。（2015.5-43-3）
  3. [適切]。契約締結から引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因（売主・買主の責めに帰すことのできない事由）で売買目的物が滅失した場合、売主の引渡し債務は履行不能で消滅し、買主は売主に対する代金支払いを拒むことができます。
    売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震により全壊した場合、買主は、売主に対して建物代金の支払いを拒むことができる。（2024.5-42-3）
    売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は、売主に対する建物代金の支払いを拒むことができる。（2023.9-43-4）
    売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、台風によって全壊した場合、売主の責めに帰することができない事由であるため、買主は、売主に対する建物代金の支払いを拒むことはできない。（2023.5-43-2）
    売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払いを拒むことができる。（2023.1-43-1）
    売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、台風によって全壊した場合、売主の責めに帰すことのできない事由であることから、買主は、売主に対して建物代金の支払いを拒むことはできない。（2022.9-43-4）
    売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に台風等の天災によって滅失した場合、買主は売買代金の支払いを拒むことができない。（2022.1-43-3）
    売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、地震によって全壊した場合、買主は売主に対して建物代金の支払いを拒むことができる。（2021.9-42-3）
    売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、買主は売主に対する代金の支払いを拒むことができる。（2018.5-43-4）
    売買の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、買主は売主に対して売買代金の支払いを拒むことができない。（2017.1-44-4）
    売買契約の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができる。（2014.1-44-2）
  4. 不適切。契約の履行に着手後は手付解除はできません。売買契約で買主から売主に解約手付が交付された場合、相手方が契約の履行に着手するまでであれば、買主はその手付を放棄し、売主はその手付の倍額を現実に提供することで、当該契約を解除することができます。
    買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手した後でも、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該売買契約を解除することができる。（2021.9-42-4）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手するまでは、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該売買契約を解除することができる。（2021.3-43-2）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、売主が契約の履行に着手するまでは、買主はその解約手付を放棄することにより、売買契約を解除することができる。（2015.5-43-1）
したがって適切な記述は[3]です。
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