FP2級過去問題 2018年1月学科試験 問43(改題)

問43

不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
  1. 土地の売買に当たって、登記記録の面積を基準とした価額で売買契約を締結し、契約から引渡しまでの間に土地の実測を行い、実測面積と登記記録の面積が相違した場合は、あらかじめ売主・買主間で定めた単価で売買代金を増減する方法がある。
  2. 民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供することにより、契約を解除することができる。
  3. 民法では、売買の目的物が契約内容に適合しないものであり、買主が売主の担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければならない。
  4. 民法では、建物の売買契約後、引渡しまでの間に売主の責めに帰すことのできない事由により、その建物が滅失した場合には、買主は売主に対する代金の支払いを拒むことができる。
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正解　2

問題難易度
肢111.0%
肢268.7%
肢37.4%
肢412.9%

分野

科目：E.不動産
細目：2.不動産の取引

解説

  1. 適切。暫定的に登記上の面積で契約し、後から実測面積との差を精算するので実測取引の説明となります。本肢の精算方法は、全国不動産協会が公開している売買契約のチェックポイントでも紹介されており、実務で用いられている方法です。
    実測取引には、実際に測った面積を契約書面に記載する方法と、とりあえず登記上の面積を記載しておいて差異の精算に関する条項を加える方法があります。本肢の記述は後者の方法に該当します。
    登記面積を基準にしているのだから公簿取引であり、実際の面積と異なった場合でも、売買代金の精算は行わないので不適切な記述だと思う方がいらっしゃるかもしれません。しかし、公簿取引とは、登記上の面積と実測面積との差異があっても売買代金の増減額をしない旨を定めた売買契約となりますので、登記上の面積を基準に売買契約を結んだからと言って、それが直ちに公簿取引になるわけではありません。
    実測取引では、登記記録の面積を基準とした価額で売買契約を締結した場合であっても、契約から引渡しまでの間に土地の実測を行い登記面積と実測面積が相違したときは、一定の単価で売買代金を増減することができる。（2019.5-43-1）
  2. [不適切]。記述の「買主が売買代金の一部を支払った後でも」の部分が不適切です。
    民法上、解約手付が交付された場合、売買契約の相手方が契約の履行に着手する（このケースでは代金の支払い開始）までは、売主は手付の倍額を現実に提供することにより契約を解除できます。代金の支払いが開始された後は手付解除できません。
    買主が売主に解約手付を交付した後、売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供しても、契約を解除することができない。（2022.9-43-3）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金の一部を支払った後でも、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した代金を返還し、かつ、受領した手付の倍額を買主に現実に提供することにより、契約を解除することができる。（2022.5-43-3）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が代金を支払った後であっても、売主は、自らが契約の履行に着手するまでは、受領した手付の倍額を買主に償還して契約を解除することができる。（2019.9-43-1）
    民法では、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後では、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供しても、契約を解除することができない。（2019.5-43-2）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を現実に提供することにより、契約の解除をすることができる。（2019.1-42-4）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金の一部を支払った後でも、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供することにより、契約を解除することができる。（2017.5-43-1）
    買主が、売主に解約手付を交付した後、売買代金の一部を支払った場合は、買主の契約の履行の着手に当たるため、売主は、解約手付の倍額を現実に提供することによる契約の解除をすることができない。（2016.5-43-1）
    買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は受領した解約手付の倍額を買主に現実に提供することにより、売買契約を解除することができる。（2015.1-42-1）
    買主が売主に解約手付を交付した後、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し、かつ、解約手付の倍額を買主に現実に提供すれば、売買契約を解除することができる。（2014.1-44-4）
    買主が売主に解約手付を交付し、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し、かつ、解約手付の倍額を現実に提供すれば、売買契約を解除することができる。（2013.9-43-1）
    民法では、解約手付が交付された場合、買主が売買代金の一部を支払った後では、売主は手付金の倍額償還による売買契約の解除はできないとされる。（2013.1-42-1）
  3. 適切。引き渡された売買の目的物に関して、買主が、売主の担保責任を追及する場合は、買主はその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければなりません。特約により期間を短くしたり、担保責任を免除できますが、売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかった場合には、担保責任の追及権が消滅時効にかかるまで責任を負うことになります。
    民法では、売買の目的物に契約不適合があり、買主が売主の担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その不適合を知った時から2年以内にその旨を売主に通知しなければならない。（2019.5-43-3）
    売買の目的物に契約不適合があり、買主が売主の担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その請求を売買契約締結時から5年以内にしなければならない。（2019.1-42-2）
    売買の目的物に契約内容に適合しない事実があり、買主が売主の担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その契約不適合がある事実を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければならない。（2017.5-43-3）
    売買の目的物に契約内容に適合しない事実があり、買主が担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その不適合を知った時から2年以内にその旨を売主に通知しなければならない。（2017.1-44-2）
    売買の目的物に契約内容に適合しない事実があり、買主が売主の担保責任に基づく権利を行使して損害賠償の請求をする場合、その不適合を知った時から3ヵ月以内にその旨を売主に通知しなければならない。（2016.5-43-3）
    売買の目的物に契約内容に適合しない事実があり、買主が売主の担保責任に基づく権利を行使して契約を解除する場合、買主は、その不適合を知った時から6ヵ月以内にその旨を売主に通知しなければならない。（2015.5-43-4）
    買主が売主に対して担保責任に基づく権利を行使するためには、買主は、その契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければならない。（2014.9-43-2）
  4. 適切。売買契約締結から引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で滅失した場合、売主の引渡し債務は履行不能になり消滅し、買主は売主に対する代金支払いを拒むことができます。ただし、買主の帰責事由があるときは代金支払いを拒むことはできません。
    民法改正前は、売主の建物引渡し債務が消滅する一方、買主の代金支払い債務は残ったままとなり、建物の引渡しがないのに代金を支払うことが民法上の規定でした。この規定は不合理であったため、民法改正により実務に即した形に変更されました。
    売買契約の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、売主の責めに帰すべき事由によって滅失した場合、買主は売主に対して、売買契約の解除および損害賠償の請求をすることができる。（2014.1-44-1）
    売買の目的物である建物が、売買契約締結後引渡しまでの間に、売主の責めに帰すべき事由によって滅失した場合には、買主は売主に対して、損害賠償の請求をすることができるが、契約の解除はできない。（2013.5-42-2）
したがって不適切な記述は[2]です。
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