不動産の取引（全95問中27問目）

No.27

建物賃貸借において、民法および借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法第38条による定期建物賃貸借契約以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。また、民法と借地借家法の規定の両方の適用を受ける場合には借地借家法が優先し、記載された特約以外のものについては考慮しないものとする。
2021年5月試験　問43
  1. 普通借家契約において、賃貸借の存続期間は50年を超えてはならない。
  2. 普通借家契約において、賃借人は、原則として、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。
  3. 賃借人は、建物の引渡しを受けた後にこれに生じた損傷であっても、通常の使用および収益によって生じた建物の損耗および経年変化については、賃貸借終了時、原状に復する義務を負わない。
  4. 普通借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に設置した造作について、賃貸借終了時、賃借人が賃貸人にその買取りを請求しない旨の特約をすることができる。
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正解　1

問題難易度
肢166.1%
肢214.8%
肢311.8%
肢47.3%

分野

科目：E.不動産
細目：2.不動産の取引

解説

  1. [不適切]。普通借家契約は、存続期間1年以上という定めがありますが上限は定められていません。よって、50年（民法の賃貸借の上限）を超える普通借家契約を締結することも可能です。
    普通借地権の設定契約において、期間の定めがないときは、存続期間は30年とされる。（2024.9-43-1）
    普通借地権の存続期間は30年とされており、契約でこれより長い期間を定めることはできない。（2024.5-43-1）
    普通借地権の設定契約において、期間の定めがないときは、存続期間は30年とされる。（2023.9-44-1）
    一般定期借地権の設定契約において、存続期間は30年とすることができる。（2023.9-44-3）
    一般定期借地権の存続期間は、50年以上としなければならない。（2023.5-44-2）
    普通借地権の存続期間は30年とされており、契約でこれより長い期間を定めることはできない。（2023.5-44-3）
    普通借地権の設定契約において、その存続期間は50年を超えることができない。（2023.1-44-1）
    普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は50年となる。（2020.9-44-1）
    普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は30年となる。（2019.9-44-1）
    普通借地権の設定当初の存続期間は、契約で期間の定めがない場合、建物の構造による区別なく一律20年とされる。（2019.1-43-1）
    普通借地権の設定契約では、当該契約により30年を超える存続期間を定めることができる。（2017.9-43-1）
    普通借地権の設定当初の存続期間は、借地上の建物の構造にかかわらず、最短で30年とされる。（2016.1-43-1）
    一般定期借地権の存続期間は50年とされ、貸主および借主の合意によりこれより長い期間を定めても、存続期間は50年とされる。（2013.1-43-3）
  2. 適切。建物の賃借権は、①賃借権の登記または②建物の引渡しが対抗要件になっています。建物が引き渡された時点で第三者対抗要件を備えますから、引渡しを受けていれば、その建物の新所有者に対して賃借権を対抗できます。
    定期借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に建物の賃借権を対抗することができる。（2023.1-45-2）
    賃借人は、原則として、建物の賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物の物権を取得した者に対し、建物の賃借権を対抗することができる。（2021.3-44-4）
    普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。（2021.1-44-2）
    普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後、その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。（2019.9-45-2）
    普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗することができる。（2018.5-45-2）
    普通借家契約において、賃借人は、その建物の賃借権の登記がなくても、引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。（2017.1-45-4）
    定期借家契約において、建物賃借人は、その建物について賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後その建物について物権を取得した者に賃借権を対抗することができる。（2016.5-44-4）
    普通借家契約では、賃借権の登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後にその建物の所有権を取得した者に対して、賃借人は、建物の賃借権を対抗することができる。（2016.1-44-3）
    普通借家契約において、賃借人は建物に賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物の所有権を取得した者に対し、建物の賃借権を対抗することができる。（2015.9-44-4）
  3. 適切。賃借人は賃貸借契約の終了時に、賃借物を原状回復して返還する義務を負いますが、通常の使用収益に伴って生じた賃借物の損耗や経年変化については原状回復義務の対象外です。これら通常損耗は賃料に織り込み済であると解されているからです。
    賃借人は、建物の引渡しを受けた後の通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに経年変化については、賃貸借が終了したときに原状に復する義務を負わない。（2024.1-43-1）
    賃借人は、建物の引渡しを受けた後にこれに生じた損傷であっても、通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに経年変化によるものである場合、賃貸借が終了したときに、その損傷を原状に復する義務を負わない。（2022.1-44-2）
  4. 適切。賃貸人の承諾を得て賃借人が設置した造作（例えばエアコン）について、賃借人は借家契約終了の際に時価での買取りを請求できますが、この造作買取請求権は、普通借家契約・定期借家契約のいずれにおいても特約により排除することが可能です。
    普通借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時、賃借人が賃貸人に、その買取りを請求しない旨の特約をした場合、その特約は無効である。（2024.1-43-2）
    建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に設置した空調設備などの造作について、建物賃貸借契約終了時に賃借人が賃貸人にその買取りを請求しない旨の特約は有効である。（2021.3-44-3）
    定期借家契約において、賃貸人の同意を得て賃借人が設置した造作について、期間の満了時に賃借人が賃貸人に買取りを請求しないこととする特約をすることはできない。（2020.9-45-3）
    定期借家契約において、賃借人が賃貸人の同意を得て設置した造作について、「期間満了時、賃借人は賃貸人に対し、造作を時価で買い取るよう請求することができない」という特約は有効である。（2017.5-45-3）
したがって不適切な記述は[1]です。
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